LWS ชี้ 'ที่อยู่อาศัย' เปิด ใหม่ ม.ค. ก.พ.ลดลง ดีเวลลอปเปอร์ระวังลงทุน ปรับ โปรดักต์ เปิด 'บ้านพรี เมียม ใน เมือง'ลด เสี่ยงรีเจกต์ เรต

      แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2567 เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว โดยภาคการส่งออกเริ่มมีแนวโน้มที่จะเติบโตมากกว่าปี 2566 ที่มีตัวเลขการส่งออกรวมติดลบ ขณะที่ภาคการท่องเที่ยวของไทยเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์ที่พอมีพลังในการกระตุ้นให้เศรษฐกิจของไทยมีการเติบโตได้ ทำให้ธุรกิจโรงแรม และภาคบริการต่างๆ กลับมาเติบโตหลังจากช่วงโควิด-19 ต้องประสบกับตัวเลขนักท่องเที่ยวที่หายไป รวมถึงการที่รัฐบาลพยายามเร่งเบิกจ่ายงบประมาณของปี 2567 ออกมาในช่วงที่เหลือของปีงบประมาณนี้ เพื่อส่งผ่านให้ระบบมีสภาพคล่องที่มากขึ้น

      ปัจจัยบวกดังกล่าว ก็อาจจะไม่เพียงพอที่จะกระตุกให้จีดีพีพุ่งขึ้นมากกว่า 3% ได้ เนื่องจากเศรษฐกิจไทย ยังแวดล้อมไปด้วยความเสี่ยงที่ยังคงเกิดต่อเนื่องมาจากปี 2566

      อย่างไรก็ตาม ในปีนี้ผู้ประกอบการก็ยังคงประกาศแผนเปิดโครงการอย่างต่อเนื่อง และยังมีจำนวนเปิดใหม่ที่สูงกว่าปี 2566 แต่ไม่ถึงขั้นมีจำนวนผิดปกติ เนื่องจากบริษัทอสังหาฯ ระมัดระวังในการลงทุน บริหารสภาพคล่องทางการเงินให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด ควบคู่ไปกับการบริหารสินค้าคงค้างที่มีอยู่ ให้กลายเป็นรายได้เข้าสู่ธุรกิจให้มากที่สุด

      โดยภาพรวมแล้วปีนี้ การเปิดโครงการจะเป็น 'แนวราบ' จาก 17 อสังหาฯ ประกาศแผนจะเปิดประมาณ 238 โครงการ ส่วนโครงการคอนโดมิเนียม จะเปิดประมาณ 77 โครงการ

       LWS ระบุ 2 เดือนแรกเปิดใหม่-มูลค่าลดลง

       ด้านสำนักวิจัยชั้นนำ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด หรือ (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) ได้รายงานถึงสถานการณ์การเปิดตัวโครงการใหม่สะสมในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2567 (มกราคม และ กุมภาพันธ์) ทั้งหน่วยและมูลค่าปรับลดลง 47% (YoY) และ 25% (YoY) เป็นสัญญาณที่สะท้อนให้เห็นภาวะการลงทุนโครงการใหม่ การบริหารความเสี่ยงของผู้ประกอบการ รวมถึงกำลังซื้อในตลาดได้ดี

       นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ LWS ระบุว่า ในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 37 โครงการ จำนวน 6,800 หน่วยลดลง 47% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัว 12,930 หน่วย ในระยะเดียวกันของปี 2566

       ในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่ 35,995 ล้านบาท ลดลง 25% โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 13% ลดลงจากอัตราการขายเฉลี่ยที่ 14% ในปี 2566

       คอนโดฯราคา 2.20 ล้าน ขายเพิ่มขึ้น

      การเปิดตัวโครงการใหม่สะสมเดือน ม.ค.-ก.พ. ปี 2567 เป็นส่วนของอาคารชุดพักอาศัย 5 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ 2,872 หน่วย ลดลง 64% คิดเป็นมูลค่า 6,323 ล้านบาท ลดลง 64%

      โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 21% เพิ่มขึ้นจากอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 20% ในระยะเดียวกันของปี 2566 โดยที่ราคาขายเฉลี่ยของอาคารชุดพักอาศัย ในช่วงปี 2567 อยู่ที่ 2.20 ล้านบาทต่อหน่วย คงที่จากราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 2.20 ล้านบาท ในปี 2566

       รายใหญ่ ครองมาร์เกตแชร์บ้านราคากว่า 10 ล.

       ในส่วนของการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จำนวน 21 โครงการ จำนวน 3,234 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 16,741 ล้านบาท ลดลง 24% และ 7% ตามลำดับ โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวโครงการที่ 8% เพิ่มขึ้นจากอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 5% ของระยะเดียวกันของปี 2566 โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 5.18 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงปี 2567 เพิ่มขึ้นจากที่ 4.23 ล้านบาทต่อหน่วย ในช่วงปี 2566

       บริษัทที่มีหน่วยเปิดตัวสะสม 3 อันดับแรก บมจ. ศุภาลัย มีสัดส่วน 17.1%, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ อยู่ที่ 15% และ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ มีสัดส่วน 11.5% และอีก 56.4% จะเป็นบริษัทอื่นๆ ส่วนบริษัทที่มีมาร์เกตแชร์ มากที่สุด 3 อันดับแรก ได้แก่ บมจ.เอพีฯ มีสัดส่วนถึง 30% บมจ.แลนด์ฯ ที่ 15.2% และบริษัท วี.เอส.เค.เอสเตท อยู่ที่ 11.9%

       และเป็นการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคา เกิน 10 ล้านบาท จำนวน 12 โครงการ จำนวน 694 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.3% มีมูลค่าสะสมการเปิดตัวโครงการใหม่ 12,932 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 5% จากมูลค่าการเปิดตัวโครงการที่ 11,963 ล้านบาทในปี 2566 มีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยที่ 8% เท่ากับอัตราการขายเฉลี่ยที่ 8% ในระยะเดียวกันของปี 2566 โดยที่ระดับราคาขายของบ้านระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทเฉลี่ยอยู่ที่ 18.6 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจากราคาขายในปี 2566 เฉลี่ยอยู่ที่ 17.9 ล้านบาทต่อหน่วย

      โดยบริษัทที่มีหน่วยเปิดตัวสะสมมากที่สุด 3 อันดับแรก ได้แก่ บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ฯ, บมจ.บริทาเนียฯ และ บมจ.พฤกษาฯ และยังมีส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด ประมาณ 19.6% และ บมจ.เอพีฯ อยู่ที่ 14.3% เป็นต้น

       นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวถึงปัจจัยเสี่ยงที่จะมีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรก นอกจากการเติบโตของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่มีแนวโน้มชะลอตัว ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังคงนโยบายอัตราดอกเบี้ยนโยบายระดับสูงที่ 2.50% กระทบต้นทุนทางการเงินของภาคธุรกิจ และต้นทุนการกู้เงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงนโยบาย ธปท.ให้ ความเข้มงวดต่อการอนุมัติสินเชื่อ มีอัตราปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 69% ภาระหนี้ครัวเรือนในเดือน ก.พ. อยู่ที่ระดับ 91.4% เพิ่มขึ้นจากเดือน ม.ค. กระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงอัตราเงินเฟอลดลงในเดือน ก.พ. ต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 2 อยู่ที่ -0.77% ทำให้มีแนวโน้มเข้าสู่ภาวะเงินฝืด

      แต่ยังมีปัจจัยส่งเสริมภาคอสังหาฯอย่าง เงินออมในระบบยังคงมีสูงที่ 70% ของ GDP ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคทรงตัวที่ระดับเกิน 54.2 อัตราการว่างงานต่ำกว่า 1% ผลจากความต้องการแรงงานในภาคการท่องเที่ยว และภาคการผลิตที่เพิ่มขึ้น ทำให้กำลังซื้อมีแนวโน้มฟื้นตัวมากขึ้น

      จับชีพจรอสังหาฯรายใหญ่ไตรมาสแรกAP โอนคอนโดฯพร้อมอยู่-รุกบ้านแพงในเมือง

      ผู้สื่อข่าวรายงานข่าวว่า จากการเกาะติดภาพรวมของ ผู้ประกอบการในไตรมาสแรกของปี 2567 ส่วนใหญ่จะไม่เร่ง เปิดโครงการมาก แต่ละแบรนด์อสังหาฯ มีกลยุทธ์ทำตลาดที่ ต่างกัน อาทิเช่น บมจ. เอพี ไทยแลนด์ฯ ส่วนของตลาด คอนโดฯ ยังคงเดินหน้าเปิดและขายและโอนฯคอนโดฯที่ก่อ สร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่ เริ่มจาก การจับมือกับ “ไนท์บริดจ์ พาร์ทเนอร์ “บริษัทตัวแทนจำหน่ายอสังหาฯระดับโลก ส่ง คอนโดฯพร้อมอยู่ใกล้รถไฟฟา “LIFE ลาดพร้าว แวลลีย์” ตรงข้ามเซ็นทรัล ลาดพร้าว รับดีมานด์กลุ่มลูกค้าต่างชาติ ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง

       โครงการ ASPIRE รัชโยธิน คอนโดฯพร้อมอยู่ใหม่ มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท จำนวน 633 ยูนิต มียอดขายไปกว่า 93% เหลือเพียงไม่กี่ยูนิต จัดโปรฯฉลองเปิดตึก ห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน ฟรีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟาพร้อมอยู่ เริ่ม 2.25 ล้านบาท จองและโอนรับไปเลยโปรฯ ดอกเบี้ยต่ำ 1.99% นาน 12 เดือน และผ่อนต่ำล้านละ 2,500 บาท/เดือน

       นอกจากนี้ เอพี ไทยแลนด์ ยังขยับเพิ่มพอร์ตโครงการ แนวราบ เพื่อรองรับรายได้ที่จะเข้ามาในปี 67 โดยเปิดตลาดสินค้าบ้านเดี่ยวเซกเมนต์กลางถึงบน ทำเลในเมือง ซึ่งในไตรมาสแรก ได้เปิดตัวบ้านเดี่ยว 2 โครงการใหม่ ได้แก่ THE CITY ปิ่นเกล้า-พรานนก บ้านเดี่ยว Luxury สไตล์ Neo Classic จำนวน 78 หลัง มูลค่าโครงการ 1,800 ล้านบาท เริ่ม 25 ล้านบาท และ MODEN รามอินทรา-หทัยราษฎร์ บ้านเดี่ยวดีไซน์ใหม่ จำนวน 169 หลัง มูลค่าโครงการ 1,300 ล้านบาท เริ่ม 7.59 ล้านบาท

      PS ปักหมุด 'ประชาชื่น-วัชรพล' เปิดบ้านลักชัวรี

      สำหรับบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ปรับกลยุทธ์มารุกตลาดแนวราบ โดยให้น้ำหนักการพัฒนาโครงการบ้าน และ บ้านแฝด เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบน ทำเล ในเมืองมากขึ้น ซึ่งนายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด กล่าวว่า บริษัทจะมาเน้น ขยายตลาดโครงการใหม่บ้านหรูระดับซูเปอร์ลักชัวรี เตรียมจะเปิดโฉมหน้าโครงการ ได้แก่ โครงการเดอะ ปาล์ม เรสซิเดนเซสวัชรพล บ้านหรูสไตล์พูลวิลล่าใจกลางวัชรพล มีเพียง 40 ครอบครัวเท่านั้น

     พร้อมกับเตรียมเปิดโครงการใหม่ “PINE Wellness Residence Prachachuen” (ไพนน์ เวลเนส เรสซิเดนซ์ ประชาชื่น) บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 3 ชั้นสุดหรูย่านประชาชื่น จุดขายพร้อมบริการ Wellness Service จากโรงพยาบาล วิมุต และ Concierge Service แห่งเดียวในย่านนี้ ราคา 12-20 ล้านบาท

      แสนสิริ บุกเมืองท่องเที่ยว

      บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ผู้นำตลาดอสังหาฯ วาง สเต็ปในการขยายโครงการและเจาะกลุ่มลูกค้าที่อาจจะต่างกับ ผู้ประกอบการอสังหาฯรายอื่น ทำโปรดักต์ที่หลากหลายทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ หัวเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ ที่ถูกวางให้เป็น Strategic Location และการเปิดแบรนด์ระดับโลก The Standard Residences เลือก ภูเก็ต และหัวหิน เดสติเนชัน ท่องเที่ยวระดับโลก

      ขณะเดียวกัน แสนสิริ ยังคงเดินหน้าตามโมเดล Sansiri Community ซึ่งล่าสุด ได้เปิดตัว เวสต์เกต คอมมูนิตี้ พัฒนาเป็นเมืองบนพื้นที่ 215 ไร่ รองรับความเจริญทางฝั่งตะวันตก ของกรุงเทพฯ ปัจจุบันภายในคอมมูนิตี้ มี 2 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 3,500 ล้านบาท ได้แก่ แบรนด์ อณาสิริ เวสต์เกต รูปแบบบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ราคา 6-8 ล้านบาท และ สราญสิริ เวสต์เกต บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ราคา 8-12 ล้านบาท ปัจจุบัน Sansiri Community มีอยู่ 8 แห่ง

      ศุภาลัย เปิดแนวราบ ตจว.เป็นว่าเล่น

      บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) อสังหาฯรายใหญ่ที่ปีนี้ แม้ไตรมาสแรก จะมีการเปิดคอนโดฯ แต่จำนวนไม่มาก เมื่อเทียบกับการโหมเปิดโครงการแนวราบ จับกลุ่มตลาดบ้านพรีเมียมในพื้นที่กรุงเทพฯ และเร่งขยายตลาดในทำเลตามภูมิภาคต่างๆ อย่างต่อเนื่อง โดยมีการสร้างแบรนด์ในเรื่องของบ้านสิ่งแวดล้อม บ้านประหยัดพลังงานเปิดโครงการแรกปีนี้กับศุภาลัย ปาล์มสปริงส์วงแหวน-ลำลูกกา “บ้านรักษ์โลก” ที่โซนรังสิต ติดโซลาร์ทั้งโครงการ บนเนื้อที่โครงการ 44 ไร่ จำนวน 156 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 1,700 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 6.99 ล้านบาท

    ตลาดบ้านพรีเมียมในเมือง เป็นอีกโปรดักต์ที่ศุภาลัยมาเปิดเพิ่มขึ้นเช่นกัน อาทิเช่น ทำเลกรุงเทพฯโซนตะวันตก กับโครงการ"ศุภาลัย พาร์ค วิลล์ กาญจนาภิเษก-ซ.กันตนา” มูลค่าโครงการ 1,763 ล้านบาท บ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ถึง 295 ตร.ม. จำนวน 241 หลัง ราคาเริ่มต้น 6.29 ล้านบาท ส่วนกรุงเทพฯใต้โซนพระราม 2 ที่ผ่านมา พัฒนาไปแล้ว 4 โครงการ และล่าสุด ได้เปิดโครงการ “ศุภาลัย ทัสคานี พระราม 2-วงแหวน” บนเนื้อที่ 93 ไร่ มูลค่าโครงการ 2,125 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 5.99-16 ล้านบาท

      รวมถึงการจับกลุ่มลูกค้าผู้ซื้อบ้านในหัวเมืองสำคัญ ทางเศรษฐกิจ และเมืองรอง อาทิเช่น โซนอีอีซี กับ 2 โครงการระดับพรีเมียม มูลค่าการขายรวม 3,220 ล้านบาท ได้แก่ ศุภาลัยพรีมา วิลล่า บ้านบึง จำนวน 145 ครอบครัว ราคา เริ่มต้น 6.49-16 ล้านบาท และ ศุภาลัย ปาล์มสปริงส์ บ่อวิน- อีสเทิร์น ในย่านนิคมฯ ราคาเริ่มต้น 4.5-16 ล้านบาท ที่น่าสนใจในจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ตลาดหลักที่ศุภาลัยมองเห็น โอกาสเติบโตไม่ต่างจากจังหวัดเชียงใหม่ ที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันเปิดไป 5 โครงการ รวม 4,200 ล้านบาท 

 

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา